Intercambio, la otra vía para cambiar de vivienda

INTERCAMBIO DE PROPIEDADES, ÉXITO EN TIEMPO DE CRISIS 

Hasta hace un año nuestra pregunta a todo cliente interesado en vender una propiedad era ¿cuánto pide?, hoy nuestra pregunta es muy diferente, ¿Por qué quiere vender? En la situación actual conseguir financiación es bastante complicado y la permuta o intercambio entre particulares se ha convertido en una opción más accesible, en la mayoría de casos la necesidad de vender una propiedad se debe a un cambio de necesidades personales y la venta solo es el medio para volver a comprar. 

En la permuta realizamos este cambio directamente de propiedad a propiedad evitando esas dos operaciones de venta, en principio no conseguiremos ahorrar impuestos pero si facilitar enormemente la financiación del cambio. En estas operaciones el precio ha dejado de ser importante, lo realmente importante ahora es la diferencia de valor entre las propiedades, de hecho en nuestro listado muchas propiedades carecen de precio y otras directamente especifican la diferencia económica que desean conseguir en el intercambio.
El único condicionante para que esta iniciativa funcione es que en el listado que ofrece Aznar Inmobiliaria aparezcan el mayor número de propiedades posible generando el máximo de combinaciones para encontrar coincidencias, en estos momentos y en solo un año hemos conseguido casi 300 viviendas ofertadas en permuta, son 300 vendedores como cualquier otro, pero no hay que olvidar que son 300 compradores potenciales y que están disponibles en la web inmobiliaria, la única diferencia es que para comprar ofrecen pagar con otra propiedad.

En la permuta de dos propiedades una parte del valor de las mismas no se transmite y por tanto no tributa ni se financia, por ejemplo si dos propiedades de un valor de 120.000€ y 180.000€ están interesadas en un cambio, su diferencia a compensar será de 60.000€ y en caso de permuta ambas tributarían por esas cantidades en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, pero si el valor mínimo admisible para la valoración de estas propiedades fuera de 100.000€ y 160.000€ se estarían compensando la misma cantidad tributando por cantidades menores, sin defraudar a hacienda y por tanto ahorrando impuestos al reducir la base sobre la que aplicamos el impuesto.
En cuanto a financiación usando como ejemplo las propiedades anteriores podemos demostrar que utilizando los criterios de los bancos sobre ratios de financiación este tipo de operaciones son más viables, supongamos que el propietario que adquiere la casa de 180.000€ en estos momentos tiene una hipoteca sobre su vivienda de 60.000€, es decir su ratio de deuda es del 50% del valor de su actual propiedad. Pues bien, al realizar la permuta este cliente necesitara 60.000€ mas de financiación, es decir el 100% más de deuda, en cambio su ratio de deuda en su nueva hipoteca solo será un 16% superior ya que su deuda total será del 66%, 120.000€ sobre una propiedad de 180.0000€.
Este tipo de operaciones suponen en la mayoría de casos un ratio de deuda inferior al 80% y en todas se aporta parte del precio de compra al aportar otra propiedad y por tanto si el importe mensual no supera los criterios del banco no suelen encontrar impedimentos. En estos momentos prácticamente ningún banco concede hipotecas por más del 80% independientemente de que el precio de compra sea muy inferior al de tasación y por tanto nos exigen ese 20% por adelantado, nosotros justificamos esa aportación con la diferencia de valor de ambas propiedades.
La mejor opción para comprar una nueva casa en nuestra opinión es hacerlo utilizando la actual como forma de pago, es el modo de convertir en liquido lo menos liquido que hay en estos momentos, una vivienda. Para conseguir el mayor número de opciones es imprescindible tener el inmueble en un listado como el ofertado por Aznar Inmobiliaria y consultarlo habitualmente buscando las viviendas que más se adapten a nuestras necesidades.

En el listado suelen aparecer gran cantidad de fotografías, mapas de situación y detalles, además de una breve descripción de la propiedad, en dicha descripción se detalla el inmueble buscado por cada ofertante pero desde Aznar Inmobiliaria aconsejamos que los clientes comuniquen siempre qué inmuebles encajan con sus necesidades independientemente de la demanda de los ofertantes ya que de ese modo podemos conocer mejor el perfil de propiedad buscada por el cliente. Además, en todos los casos la agencia transmite ese interés a los propietarios de la casa sobre la que mostro interés un demandante para que estén informados de las consultas recibidas por su inmueble y puedan valorar personalmente esas ofertas e incluso replantear su criterio de demanda.
Hay que tener en cuenta que en este tipo de operaciones la mayoría de propiedades están hipotecadas, esto no es un impedimento para poder permutar dos propiedades, al empezar el intercambio y al acabar las hipotecas serán las mismas, lo único que va a cambiar es el reparto de esas cargas, por un lado aumentarán hipoteca y por el otro la reducirán o cancelaran y en algunos casos la diferencia a compensar puede coincidir con la diferencia de las cargas por lo que una subrogación mutua puede ser suficiente evitando de ese modo ninguna compensación económica.
Verdaderamente esta propuesta pude parecer difícil de realizar pero en estos momentos podemos afirmar que ha dado resultado y que ya son treinta las familias que han encontrado en este sistema la casa que necesitaban desprendiéndose de la anterior, además media docena de propiedades se encuentran en plena negociación e infinidad de combinaciones en estudio, añada su casa al listado si quiere cambiar de casa y seguro que encontrara lo que busca en las mejores condiciones.


Fuente: Aznar inmobiliaria

Buenas practicas para el posicionamiento inmobiliario

Conseguir un correcto posicionamiento en los buscadores de Internet es una tarea necesaria para que la página web de la empresa amortice el esfuerzo y dinero invertidos en ella.

Tener un “correcto posicionamiento”, significa aparecer en las primeras posiciones (de la primera a la quinta) en la primera página de resultados de un buscador, cuando un usuario realice una búsqueda que esté relacionada con nuestro producto.

Del modo que ha evolucionado internet, será necesario trabajar diferentes aspectos como la estructura SEO de la página, Enlaces de interés, Redes sociales, Profesional de posicionamiento y la Calidad del producto.

Estructura SEO de la página

La primera regla es redactar claramente el tipo de actividad que realiza la empresa y el tipo de producto con el que se trabaja. Por ello debe hablarse de las poblaciones en las que existe el producto, de los tipos de inmueble existentes en cartera y los tipos de opción de negocio con las que se trabaja en un texto de presentación o “Quiénes Somos”.

Incluso a riesgo de parecer repetitivos, se debe redactar las descripciones de los inmuebles de forma detallada indicando las características más relevantes para el posible comprador (independientemente que aparezcan en forma de listado más adelante) y de forma que sea fácil de leer.

Se debe evitar los elementos flash tanto como sea posible, a menos que sean únicamente elementos gráficos y no con contenido de texto y enlaces.

Enlaces de interés

Es recomendable tener una sección de “enlaces de interés” o “páginas amigas” en la que se puede añadir enlaces a posibles colaboradores del sector y a otras páginas de los inmuebles en cartera. Hay que recordar que los enlaces tienen que ser recíprocos: nosotros los ponemos a cambio que ellos también pongan uno a nuestra página.

Redes sociales

Las redes sociales proporcionan múltiples posibilidades de publicar nuestro producto más destacado. Por tanto: no las utilizaremos para publicar toda nuestra cartera sino para destacar los inmuebles en exclusividad o que sean oportunidades importantes de negocio.

La publicación de información no tiene que ser exagerada: actualizar una vez por semana es suficiente.

Profesional de posicionamiento

Contratar un profesional en posicionamiento siempre es recomendable para no realizar acciones negativas para el posicionamiento y agilizar el proceso.

Calidad del producto

Para finalizar, hay que recordar que los usuarios de internet recuerdan dónde han encontrado las mejores ofertas y que, a raíz de la comunicación instantánea que existe en internet, la información y los buenos enlaces se propagan rápidamente. Tener publicado buen producto, a precios competitivos, nos hará mejor publicidad que el resto de factores.

Fuente: News Inmofocus

Oferta de trabajo

 

Se necesitan 2 personas responsables para resolver la crisis y arreglar el País.

Un Electricista para quitar enchufes y un Cura para repartir ostias.

 

Fuente: La Ratonera

 

Vendedores o asesores inmobiliarios

La información que el consumidor recibe utilizando internet ha obligado al sector inmobiliario a replantearse la formación de sus empleados y ofrecer un servicio de calidad.


“Vender la burra": expresión que nos indica una determinada manera de actuar, podemos definirla como "tratar de convencerlo de algo con mucha labia, especialmente si es falso o poco creíble".

El sector inmobiliario se recuperará cuando los vendedores sin escrúpulos sean residuales. Siempre existirán una minoría de “vendedores de burra” porque es condición humana y porque siempre hay incautos, desinformados que no comparan precios ni calidades, o el dinero no es una preocupación para el comprador, y el vendedor es de una labia extremadamente simpática y agradable de trato.

Hace ya unos años que internet se lo ha puesto más difícil a los vendedores inmobiliarios, pues los consumidores tienen donde acudir para extraer un muestreo de opciones de compra por ubicación, calidades, etc., además, de estar mejor informados para realizar la operación de compra con garantías, o decidir el momento de compra sin ser presionado comercialmente, al encontrarse cómodamente frente a la pantalla del ordenador o incluso del televisor con conexión a internet, con imágenes y vídeos de 40 pulgadas para visionar la vivienda.

Esto ha obligado a las agencias inmobiliarias a replantearse la formación de sus empleados, y escoger entre vendedores de burra o asesores inmobiliarios para ofrecer un servicio de calidad.

La pregunta que nos formulamos desde Inmofocus es: ¿Seguirá la gerencia de una empresa inmobiliaria transmitiendo a sus empleados que hay que continuar con un modelo de negocio del pasado, sin internet, sin portales inmobiliarios, sin redes sociales?.

Este 2010 está siendo exitoso en ventas para los reciclados profesionales en asesoramiento y marketing inmobiliario, consiguiendo colocar a cada cual en su sitio, depurándose el mercado inmobiliario, a excepción de aquellas regiones o localidades donde la codicia entiende que es bueno vender la burra al vecino y que vayan pasando por Caja. Las consecuencias de este modelo de negocio son imprevisibles y la prueba está en la gran cantidad de burras inmobiliarias en stock y agencias inmobiliarias cerradas.

Algunos vendieron burras y se han superado adaptándose al nuevo mercado, y otros pocos se retiraron ganando para volver más adelante….pero no tienen en cuenta que cuando vuelvan, INTERNET les habrá cambiado el negocio que conocían.

Chollos o chatarra inmobiliaria

La oferta inmobiliaria en los últimos meses ha experimentado un giro y se están publicando "inmuebles chatarra" como "chollos inmobiliarios".

Habitualmente los grandes descuentos son en lugares con una economía precaria, sin buenas comunicaciones, barrios marginales o comunidades conflictivas, pueblos mal comunicados y con deficiencias en servicios, o en el peor de los casos inmuebles con varios acreedores inscribiéndose en la cola.

Ante la duda en la operación déjese asesorar por un experto inmobiliario para ayudarle en tomar la decisión y evitar encontrarse con una pesadilla de inversión. Se ahorrará tiempo y dinero pagando los servicios de intermediación a una agencia inmobiliaria.

Valor de los inmuebles

En numerosas conversaciones con particulares y empresarios, sale el tema de la construcción : la crisis y la burbuja inmobiliaria.

A estas alturas, de las personas que conozco, nadie duda que la ambición de valorar el bien  inmueble por encima de sus posibilidades es el origen de la burbuja. El argumento partía de una premisa difícilmente discutible: la comparación, dado que se basaba en la semejanza con un producto que ya podría estar sobrevalorado.

En el ámbito empresarial la valoración de una empresa parte con ventaja. Si se trata de valorar una empresa ya en funcionamiento, hay que realizar una actualización de las rentas futuras, dado que esas rentas ya existen de antemano, y un cálculo de los gastos generados. En la valoración de inmuebles, no puede hacerse así la mayoría de las veces. Hoy en día, en España, son muy pocos los inmuebles que generan rentas. Sólo se emplea ese método si el inmueble las genera por la actividad que se da en él (un hotel o una gasolinera, por ejemplo) o en determinados casos específicos en los que la normativa no permita un uso diferente del suelo en el que está (una nave que tenga permiso para realizar una determinada actividad, pero no otra, mediante una concesión administrativa, por ejemplo). El resto de inmuebles no genera rentas y dicho método de cálculo carece de sentido.

La actualización de rentas es un método de valoración inmobiliaria utilizado regularmente en otros países, especialmente en los anglosajones, en los que la cultura empresarial se ha impuesto también en el campo inmobiliario y existe mucho más mercado de alquiler (que genera rentas). Ellos sí tienen ese punto de partida que al mercado inmobiliario español le falta. Aquí, en España, ha predominado la cultura de la compra como bien patrimonial y la posesión por sí misma no genera beneficios. Allí, un edificio vale lo que los beneficios que genera, y los analistas de estos productos son expertos en el mercado de alquiler de inmuebles, para detectar posibles sobrevaloraciones de los productos de sus clientes.

Al propietario (o al valorador) de aquí no le queda más remedio que comparar con el producto del vecino. Si Fulano vende a 3.000€, yo también. Es lógico. ¿Pero en qué se basó Fulano? ¿Qué le asegura a un comprador que ese valor no se va a desinflar o es escaso? ¿Cuál es la base sólida de la valoración? Además, esa lógica, en otro mercado no se sostendría. Si tú quieres meter la cabeza en un mercado, debes competir, no comparar. Si tu competidor vende a 3.000€, o tu producto es más barato, u ofertas algo más. Si el inmueble fuese considerado un producto más y se viera en la necesidad de generar rentas, el valor se iría corrigiendo según la oferta y la demanda (si el producto no genera rentas suficientes, se ha valorado mal y hay que corregir), pero aquí en España vemos que el mercado inmobiliario es terriblemente reacio a la baja. En una situación de crisis los precios no bajan lo suficiente y la prueba es, digan lo que digan, que el mercado no se reactivará siguiendo el criterio de no perder. El español medio considera que bajar un 5 – 10% su casa es hacer un favor al comprador.

El origen de esta diferencia de métodos de valoración es, a nadie se le escapa, de índole cultural. Aquí hay cultura de posesión y poca disponibilidad al desplazamiento laboral. Queremos tener un puesto fijo, con contrato indefinido, en la ciudad en la que nacemos y en la que viven nuestros padres. Y si no es posible, en la ciudad más cercana. Pero contrato fijo. Y desde luego en España. Lógicamente, si no nos vamos a mover, ¿para qué pagar a un tercero una renta? Mejor compro y al final de mi vida me podré jubilar y tener una propiedad. Y como es mía, vale, como poco, lo mismo que la de Fulano, mi vecino, solo que además la mía tiene mejores vistas y caben más macetas. Ese es el origen de la comparación y porqué los organismos reguladores la han dado como buena. Porque las personas que los forman también piensan así. Pero ese es también el origen de su fallo. Y difícilmente vamos a acertar en dar un valor correcto mientras no deje de ser tan reacio a la baja.

Por último, quizá alguien diga que en los paises anglosajones también ha habido crisis. Y es cierto. Pero con un matiz: allí la crisis ha sido financiera y ha afectado al producto inmobiliario porque, en grandes dosis, lo entienden como otro producto más. De ahí que haya sido más fácil remontar una vez se ha corregido el precio. Aquí, además, tenemos esa cerrazón a la baja, porque además, la mayoría de esos inmuebles supone el 80 – 90% del patrimonio de una familia, que además se niega a admitir que dicho patrimonio ha perdido valor y ahora somos más pobres.

Como veis, el problema que causó la burbuja es la solución para los inmuebles de peor ubicación y calidades, si mi vecino ha vendido perdiendo dinero y salud, en algunos casos, y por demorar su decisión el precio  de la vivienda iba  bajando, y todavía hay sobreoferta, a qué precio me toca vender, si no tengo trabajo y he  agotado mis ayudas y recursos económicos....

Vender por internet

Los operadores inmobiliarios que han dedicado un tiempo semanal a la formación en gestión inmobiliaria informatizada, están superando sus espectativas de ventas.

¿Por qué marca la diferencia utilizar herramientas informáticas adecuadas?
Tienen la información organizada y de fácil acceso para consultarla. De esta forma pueden aportar soluciones a compradores, y propietarios, según histórico de ventas de la zona del inmueble y escenario patrimonial del vendedor.

¿Qué tiempo se debe invertir en publicar en internet?

 Si la herramienta contratada está enlazada con atractivos portales inmobiliarios y su propia página web inmobiliaria es cuestión de segundos que esté publicado el inmueble. Responder de forma automática a los contactos también es dedicarle pocos segundos pues una correcta aplicación de gestión de propiedades debe tener preparada plantillas de autorespuesta para dar una primera buena impresión al potencial cliente.


¿Cómo puede ayudar a los propietarios y los compradores?

Una página web bien documentada aportará confianza a los potenciales compradores para agilizar el primer contacto. Los propietarios que tengan un asesor inmobiliario acorde con la realidad del lugar les facilitará en breve una serie de potenciales clientes, que el propietario no conseguiría.

¿A quién beneficia?

A todas las partes, a quién solicita la ayuda para comprar o vender, y al mediador inmobiliario que ha facilitado su inversión en recursos para dar un buen servicio a disposición de sus clientes y colaboradores.

Mercado inmobiliario en Europa

El sector está obligado a su adaptación y supervivencia.
La edificación del próximo ciclo será verde y sostenible y se realizará en el interior de nuestras ciudades,  a base de la recuperación  de espacios de usos obsoletos o la reordenación  de otros, así como de  la rehabilitación de edificios
Todo habrá cambiado. El mercado, la demanda, los comportamientos, incluso la normativa de los préstamos y la viabilidad financiera.
En lo referente a las oficinas, nadie parece darse cuenta  que, hoy en día, la superficie ocupada  por empleado es un 50 por ciento inferior a la que se necesitaba hace 20 años, consecuencia de los efectos de la incorporación de las nuevas tecnologías y de la búsqueda de la eficiencia en la explotación de los espacios para este fin.
Los espacios de retail padecen de sobresaturación, en la práctica totalidad de los países europeos occidentales, además de enfrentarse, cada vez más, a la competencia de la venta por internet y sufrir las consecuencias del ajuste producido en el consumo. Salvo las  localizaciones prime, estos desarrollos tienen poca vida económica. Los patrones de consumo están cambiando de forma permanente, esto no quiere decir que la gente no vaya  a la tienda, sino que la tienda ha cambiado de forma permanente.
La industria inmobiliaria no volverá a obtener retornos del 20 por ciento, en un futuro próximo, por lo que sin altas perspectivas de ganancia, la promoción languidecerá.
El cambio empezó en el 2006 pero nadie quería verlo, echar la vista atrás sirve de poco, resultando más positivo mirar hacia adelante.

Los ajustes del sector inmobiliario

Requerirán tiempo según el último informe del Servicio de Estudios Económicos del BBVA al respecto.

A favor de la reanimación juegan, entre otras cosas, las bajadas de los precios y los tipos de interés; en contra, las mayores exigencias para acceder al crédito y la incertidumbre provocada por la recesión económica y el desempleo. El informe no prevé una bajada del número de viviendas en venta hasta pasado el primer trimestre de 2010 y afirma que se alcazarán los niveles de 2005 a finales de 2012. También estima que la caída de los precios desde su pico máximo será el 30% (con un descenso aproximado del 12% para el 2010).
También analiza este fenómeno: la crisis aumenta el desempleo, que hace disminuir el número de propietarios. Los no propietarios no tienen el acicate de la hipoteca para buscar empleo y apuran el periodo en el que reciben recursos del Estado, lo que reaviva el deterioro económico... Si se hubiese fomentado el alquiler de vivienda, la dependencia de la construcción hubiera sido menor y la destrucción de empleo más suave.