En numerosas conversaciones con particulares y empresarios, sale el tema de la construcción : la crisis y la burbuja inmobiliaria.
A estas alturas, de las personas que conozco, nadie duda que la ambición de valorar el bien inmueble por encima de sus posibilidades es el origen de la burbuja. El argumento partía de una premisa difícilmente discutible: la comparación, dado que se basaba en la semejanza con un producto que ya podría estar sobrevalorado.
En el ámbito empresarial la valoración de una empresa parte con ventaja. Si se trata de valorar una empresa ya en funcionamiento, hay que realizar una actualización de las rentas futuras, dado que esas rentas ya existen de antemano, y un cálculo de los gastos generados. En la valoración de inmuebles, no puede hacerse así la mayoría de las veces. Hoy en día, en España, son muy pocos los inmuebles que generan rentas. Sólo se emplea ese método si el inmueble las genera por la actividad que se da en él (un hotel o una gasolinera, por ejemplo) o en determinados casos específicos en los que la normativa no permita un uso diferente del suelo en el que está (una nave que tenga permiso para realizar una determinada actividad, pero no otra, mediante una concesión administrativa, por ejemplo). El resto de inmuebles no genera rentas y dicho método de cálculo carece de sentido.
La actualización de rentas es un método de valoración inmobiliaria utilizado regularmente en otros países, especialmente en los anglosajones, en los que la cultura empresarial se ha impuesto también en el campo inmobiliario y existe mucho más mercado de alquiler (que genera rentas). Ellos sí tienen ese punto de partida que al mercado inmobiliario español le falta. Aquí, en España, ha predominado la cultura de la compra como bien patrimonial y la posesión por sí misma no genera beneficios. Allí, un edificio vale lo que los beneficios que genera, y los analistas de estos productos son expertos en el mercado de alquiler de inmuebles, para detectar posibles sobrevaloraciones de los productos de sus clientes.
Al propietario (o al valorador) de aquí no le queda más remedio que comparar con el producto del vecino. Si Fulano vende a 3.000€, yo también. Es lógico. ¿Pero en qué se basó Fulano? ¿Qué le asegura a un comprador que ese valor no se va a desinflar o es escaso? ¿Cuál es la base sólida de la valoración? Además, esa lógica, en otro mercado no se sostendría. Si tú quieres meter la cabeza en un mercado, debes competir, no comparar. Si tu competidor vende a 3.000€, o tu producto es más barato, u ofertas algo más. Si el inmueble fuese considerado un producto más y se viera en la necesidad de generar rentas, el valor se iría corrigiendo según la oferta y la demanda (si el producto no genera rentas suficientes, se ha valorado mal y hay que corregir), pero aquí en España vemos que el mercado inmobiliario es terriblemente reacio a la baja. En una situación de crisis los precios no bajan lo suficiente y la prueba es, digan lo que digan, que el mercado no se reactivará siguiendo el criterio de no perder. El español medio considera que bajar un 5 – 10% su casa es hacer un favor al comprador.
El origen de esta diferencia de métodos de valoración es, a nadie se le escapa, de índole cultural. Aquí hay cultura de posesión y poca disponibilidad al desplazamiento laboral. Queremos tener un puesto fijo, con contrato indefinido, en la ciudad en la que nacemos y en la que viven nuestros padres. Y si no es posible, en la ciudad más cercana. Pero contrato fijo. Y desde luego en España. Lógicamente, si no nos vamos a mover, ¿para qué pagar a un tercero una renta? Mejor compro y al final de mi vida me podré jubilar y tener una propiedad. Y como es mía, vale, como poco, lo mismo que la de Fulano, mi vecino, solo que además la mía tiene mejores vistas y caben más macetas. Ese es el origen de la comparación y porqué los organismos reguladores la han dado como buena. Porque las personas que los forman también piensan así. Pero ese es también el origen de su fallo. Y difícilmente vamos a acertar en dar un valor correcto mientras no deje de ser tan reacio a la baja.
Por último, quizá alguien diga que en los paises anglosajones también ha habido crisis. Y es cierto. Pero con un matiz: allí la crisis ha sido financiera y ha afectado al producto inmobiliario porque, en grandes dosis, lo entienden como otro producto más. De ahí que haya sido más fácil remontar una vez se ha corregido el precio. Aquí, además, tenemos esa cerrazón a la baja, porque además, la mayoría de esos inmuebles supone el 80 – 90% del patrimonio de una familia, que además se niega a admitir que dicho patrimonio ha perdido valor y ahora somos más pobres.
Como veis, el problema que causó la burbuja es la solución para los inmuebles de peor ubicación y calidades, si mi vecino ha vendido perdiendo dinero y salud, en algunos casos, y por demorar su decisión el precio de la vivienda iba bajando, y todavía hay sobreoferta, a qué precio me toca vender, si no tengo trabajo y he agotado mis ayudas y recursos económicos....
