INTERCAMBIO DE PROPIEDADES, ÉXITO EN TIEMPO DE CRISIS
Hasta hace un año nuestra pregunta a todo cliente interesado en vender una propiedad era ¿cuánto pide?, hoy nuestra pregunta es muy diferente, ¿Por qué quiere vender? En la situación actual conseguir financiación es bastante complicado y la permuta o intercambio entre particulares se ha convertido en una opción más accesible, en la mayoría de casos la necesidad de vender una propiedad se debe a un cambio de necesidades personales y la venta solo es el medio para volver a comprar.
En la permuta realizamos este cambio directamente de propiedad a propiedad evitando esas dos operaciones de venta, en principio no conseguiremos ahorrar impuestos pero si facilitar enormemente la financiación del cambio. En estas operaciones el precio ha dejado de ser importante, lo realmente importante ahora es la diferencia de valor entre las propiedades, de hecho en nuestro listado muchas propiedades carecen de precio y otras directamente especifican la diferencia económica que desean conseguir en el intercambio.
El único condicionante para que esta iniciativa funcione es que en el listado que ofrece Aznar Inmobiliaria aparezcan el mayor número de propiedades posible generando el máximo de combinaciones para encontrar coincidencias, en estos momentos y en solo un año hemos conseguido casi 300 viviendas ofertadas en permuta, son 300 vendedores como cualquier otro, pero no hay que olvidar que son 300 compradores potenciales y que están disponibles en la web inmobiliaria, la única diferencia es que para comprar ofrecen pagar con otra propiedad.
En la permuta de dos propiedades una parte del valor de las mismas no se transmite y por tanto no tributa ni se financia, por ejemplo si dos propiedades de un valor de 120.000€ y 180.000€ están interesadas en un cambio, su diferencia a compensar será de 60.000€ y en caso de permuta ambas tributarían por esas cantidades en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, pero si el valor mínimo admisible para la valoración de estas propiedades fuera de 100.000€ y 160.000€ se estarían compensando la misma cantidad tributando por cantidades menores, sin defraudar a hacienda y por tanto ahorrando impuestos al reducir la base sobre la que aplicamos el impuesto.
En cuanto a financiación usando como ejemplo las propiedades anteriores podemos demostrar que utilizando los criterios de los bancos sobre ratios de financiación este tipo de operaciones son más viables, supongamos que el propietario que adquiere la casa de 180.000€ en estos momentos tiene una hipoteca sobre su vivienda de 60.000€, es decir su ratio de deuda es del 50% del valor de su actual propiedad. Pues bien, al realizar la permuta este cliente necesitara 60.000€ mas de financiación, es decir el 100% más de deuda, en cambio su ratio de deuda en su nueva hipoteca solo será un 16% superior ya que su deuda total será del 66%, 120.000€ sobre una propiedad de 180.0000€.
Este tipo de operaciones suponen en la mayoría de casos un ratio de deuda inferior al 80% y en todas se aporta parte del precio de compra al aportar otra propiedad y por tanto si el importe mensual no supera los criterios del banco no suelen encontrar impedimentos. En estos momentos prácticamente ningún banco concede hipotecas por más del 80% independientemente de que el precio de compra sea muy inferior al de tasación y por tanto nos exigen ese 20% por adelantado, nosotros justificamos esa aportación con la diferencia de valor de ambas propiedades.
La mejor opción para comprar una nueva casa en nuestra opinión es hacerlo utilizando la actual como forma de pago, es el modo de convertir en liquido lo menos liquido que hay en estos momentos, una vivienda. Para conseguir el mayor número de opciones es imprescindible tener el inmueble en un listado como el ofertado por Aznar Inmobiliaria y consultarlo habitualmente buscando las viviendas que más se adapten a nuestras necesidades.
En el listado suelen aparecer gran cantidad de fotografías, mapas de situación y detalles, además de una breve descripción de la propiedad, en dicha descripción se detalla el inmueble buscado por cada ofertante pero desde Aznar Inmobiliaria aconsejamos que los clientes comuniquen siempre qué inmuebles encajan con sus necesidades independientemente de la demanda de los ofertantes ya que de ese modo podemos conocer mejor el perfil de propiedad buscada por el cliente. Además, en todos los casos la agencia transmite ese interés a los propietarios de la casa sobre la que mostro interés un demandante para que estén informados de las consultas recibidas por su inmueble y puedan valorar personalmente esas ofertas e incluso replantear su criterio de demanda.
Hay que tener en cuenta que en este tipo de operaciones la mayoría de propiedades están hipotecadas, esto no es un impedimento para poder permutar dos propiedades, al empezar el intercambio y al acabar las hipotecas serán las mismas, lo único que va a cambiar es el reparto de esas cargas, por un lado aumentarán hipoteca y por el otro la reducirán o cancelaran y en algunos casos la diferencia a compensar puede coincidir con la diferencia de las cargas por lo que una subrogación mutua puede ser suficiente evitando de ese modo ninguna compensación económica.
Verdaderamente esta propuesta pude parecer difícil de realizar pero en estos momentos podemos afirmar que ha dado resultado y que ya son treinta las familias que han encontrado en este sistema la casa que necesitaban desprendiéndose de la anterior, además media docena de propiedades se encuentran en plena negociación e infinidad de combinaciones en estudio, añada su casa al listado si quiere cambiar de casa y seguro que encontrara lo que busca en las mejores condiciones.
Fuente: Aznar inmobiliaria
